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Guida Affittare Casa: cose utili da sapere per proprietari ed inquilini

Il mercato degli affitti a Bologna è sempre stato storicamente molto attivo ed negli ultimi anni, complice la contrazione delle compravendite immobiliari è cresciuto ulteriormente.
I punti salienti nella gestione di una pratica di affitto sono: necessità temporali della soluzione di affitto; individuazione del tipo di contratto più idoneo; selezione inquilino solvibile.

 

 

Avvertenza: la normativa sulle locazioni e mutevole in tempi rapidi e spesso soggetta anche a provvedimenti temporanei (vedi ad esempio Piano Casa DL47/2014 che porta la tassazione della Cadolare Secca in concomitanza di contratto a Canone Concordato al 10%).
Pertanto verificate sempre la legislazione vigente al momento.

Tipologie contratti di affitto

I contratti di affitto possiamo distinguerli in 2 macrocategorie: canone libero e canone concordato.
A loro volta possiamo avere contratto ad uso transitorio, ad uso abitativo o ad uso studenti universitari (questi validi solo per la macrocategoria concordato) molto diffusi in una città come Bologna

Contratti di Locazione a Canone Libero

La durata minima del contratto è di 4 anni rinnovabile di altri 4 anni. Il canone di locazione che l’inquilino dovrà versare al proprietario (di norma mensilmente) è libero, quindi determinato liberamente dalle parti.
Nel contratto vengono anche definite le modalità di rinnovo e recesso che comunque non possono derogare al minimo previsto dalle norme in materia. In caso di rinnovo automatico di altri 4 anni, le condizioni sono le stesse stabilite nel contratto.
Il contratto può prevedere un aumento dei canoni mensili legato all’indice ISTAT.
Il reddito derivante dall’affitto è soggetto a tassazione nella dichiarazione dei redditi da parte del proprietario.

Contratti a Canone Concordato

Il contratto a canone concordato è stato introdotto della legge 431/98 ed è applicabile nei comuni ad alta tensione abitativa (come Bologna). In questo caso il canone ed altre condizioni contrattuali non vengono stabiliti dalle parti, individuali ma sono determinati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini.
La durata minima è di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2), quella massima di 6 anni più altri due di rinnovo.
L'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nell’Accordo territoriale, frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
I proprietari che adottano questo tipo di contratto godono di specifiche agevolazioni  fiscali.
Il proprietario può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi solo alla scadenza dei primi 3 anni di contratto ed in ogni caso per motivi importanti come adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto per uso personale suo o dei familiari o per ristrutturare o vendere l'immobile.
L'inquilino può invece interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento per giustificati motivi, purché informi il locatore, con lettera raccomandata AR, con un anticipo di almeno 6 mesi.

Contratto ad uso transitorio

Ha una durata compresa fra 1 e 18 mesi per esigenze temporanee non turistiche.
L’esigenza transitoria deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso.
 In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è ricondotto per legge alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4+4 anni.

Tassazione Locazioni: Cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione (Irpef, addizionali regionale e comunale), inoltre non si applicano né l’ imposta di registro né l’imposta di bollo. E’ riservata solo alle persone fisiche proprietarie di un immobile o titolari di un diritto di godimento (diritto di usufrutto, uso e abitazione).
Può essere applicata agli immobili adibiti ad uso abitativo accatastati in una delle categorie abitative del gruppo “A”, fatta eccezione per l’ “A10” relativa a uffici e studi privati.
La cedolare secca viene scelta al momento della registrazione del contratto di locazione, ma  può essere scelta anche dopo la registrazione del contratto di locazione mediante Modello RLI da presentare entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per cui si è scelto la cedolare secca.
Se scelta all’atto della registrazione, resta in essere per tutta la durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui è stata scelta e può essere revocata in ciascuna annualità successiva.
Il livello di tassazione può variare a seconda dei provvedimenti governativi e politiche fiscali, al momento della redazione di questa guida ammonta al 21% del canone di locazione per i contratti acanone libero” e contratti di locazione breve (turistica, transitorio ecc.); 15% del canone di locazione per i contratti a “canone concordato” (abitativo e per studenti universitari).

Il Piano Casa (Dl 47/2014) ha ridotto dal 15 al 10% la tassa piatta per i contratti concordati, a partire dall’anno di imposta 2014 e fino al 2017 (poi, a quanto stabilisce la legge a oggi, si tornerebbe al 15%). Spostando di fatto in numerosi casi la convenienza fiscale per i proprietari di case affittate. Non in tutti, perché l’aliquota così bassa non sempre è sufficiente a garantire la convenienza del canone concordato rispetto a quello libero e alla conseguente cedolare ordinaria del 21%

Garanzie e Tutele

E’ facoltà del proprietario richiedere fino a 3 mensilità di cauzione per coprire eventuali danni all’appartamento dato in locazione o in alternativa una fideiussione bancaria o assicurativa.
Le mensilità date in cauzione dovranno essere restituite all’inquilino, comprensive degli interessi legali.
E’ importante sottolineare che tale forma di tutela viene spesso erroneamente associata come garanzia dei canoni non pagati dall’inquilino.
Le spese condominiali straordinarie sono sempre a carico del proprietario.
L’inquilino non è responsabile delle utenze dell’inquilino precedente. Vale anche per i conguagli. Per questo è importante fare le volture delle utenze non appena si prende possesso della casa.
A fronte di tali “rischi” è facoltà del proprietario richiedere formule assicurative a carico dell’inquilino che lo tutelino da canoni non pagati, spese condominiali non pagate e danni all’appartamento.

Altri Obblighi

Il proprietario di casa è obbligato a rilasciare la certificazione APE (Attestato di Prestazione Energetica) rilasciata da un tecnico autorizzato ed allegato al contratto di affitto.

Registrazione Contratto di Locazione

Ogni contratto di locazione con durata superiore a 30 giorni va registrato presso l’Agenzia delle Entrate  dal locatore o dal locatario ed è soggetto al versamento dell’imposta di registro.
La registrazione avviene in via telematica oppure presentando il modello RLI direttamente alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate, anche rivolgendosi ad intermediari abilitati (es. Agenti Immobiliari, Commercialisti ecc..)

Inquilino Certificato

E’ ambizione di ogni proprietario trovare l’inquilino “giusto” a cui affidare casa propria: puntuale nei pagamenti; che non crei disagi nel condominio; che sia rispettoso della proprietà immobiliare.
La via “referenziale” è il suggerimento migliore che si possa dare: informarsi sulle precedenti esperienze di affitto dagli ex-proprietari. Anche le esperienze lavorative possono “raccontare” tanto.
Valutare la posizione lavorativa, il livello di reddito e la relazione fra canone di affitto (e spese) e retribuzione mensile da inquadrare anche all’interno dell’eventuale contesto familiare.
Rivolgersi a professionisti della locazione potrebbe essere una buona idea. Le agenzie immobiliari di Bologna che hanno esperienza in tali gestioni, hanno già apportato uno screening efficace all’interno di un database di contatti già in possesso. Si potrebbe avere il duplice vantaggio di ottenere l’inquilino giusto nel minor tempo possibile.

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