Ricerca

Vuoi vendere casa?

Guida Vendere Casa a Bologna Senza Rischi

Se hai deciso di vendere casa a Bologna, ecco quali sono i punti di attenzione principali.
Una breve guida per comprenderne la complessità delle operazioni e le competenze necessarie per evitare gravi errori.

 

 

Quanto vale realmente casa tua? 

E’ l’aspetto più importante in assoluto. Attribuire il giusto valore al tuo immobile può fare realmente la differenza fra vendere in tempi brevi (o ragionevoli) o perdere tempo.
“Io non ho fretta” può seriamente rischiare di immobilizzare il tuo patrimonio immobiliare per anni.
Per ogni immobile c’è un livello di domanda assorbibile. Se oggi non vendi casa tua, il tuo potenziale acquirente avrà comprato qualcos’altro.
Come si valuta correttamente il prezzo di vendita? Sono diversi i metodi.

Quello sbagliato (che tutti fanno) è cercare sui portali immobiliari il prezzo per MQ degli appartamenti simili al tuo nella tua zona. Li trovi i prezzi desiderati dai proprietari e non i prezzi “reali”. Quindi attenzione!
Il miglior metodo per fissare la corretta quotazione è l’AMC (Analisi di Mercato Comparativa):
questa tiene conto degli immobili similari che nello stesso periodo in questo periodo sono in vendita nella tua zona; di quelli già venduti nella tua zona e soprattutto del parametro DOM (Days On Market - Giorni che è sul mercato).
Sono tutti dati che puoi trovare online sul Agenzia del Territorio. Attenzione però, non sono aggiornati al momento, spesso hanno "un ritardo" di 6 mesi e la realtà potrebbe essere molto diversa (sia in positivo che negativo).
Un confronto con il tuo consulente immobiliare è sempre un buon consiglio.

Vendi casa tua per comprarne una nuova?

Dilemma: cerco prima la mia nuova casa e dopo vendo, o aspetto di vendere casa mia e dopo cerco?
Se non hai problemi finanziari e puoi permetterti di comprarti la casa nuova che desideri senza necessità di monetizzare prima la vendita dell’attuale casa non sussistono grandi impedimenti.
Se al contrario, come spesso capita, la vendita dell’attuale casa è strategica per acquistarne una nuova subentrano diversi fattori da valutare:

  1. Stabilire il budget per l’acquisto della casa nuova
  2. Valutato il corretto prezzo di vendita di casa propria, comprendere in che percentuale tale vendita coprirà l’intera operazione di acquisto
  3. Valutare nel modo più preciso possibile l’eventuale cifra da coprire con un mutuo casa e recarsi in banca per un’analisi di fattibilità preventiva
  4. Valutare i tempi di vendita di casa tua per stabilire i tempi del rogito della casa nuova.
    Vendere prima di comprare eviterà situazioni di stress psicologico ed emotivo derivanti da crisi di liquidità. Meglio evitare questo sfasamento di tempi.
  5. Stabiliti i paletti, cominciare la ricerca della nuova casa ma con un piano già delineato. Non perderai tempo tu e non lo farai perdere all’altro proprietario.
  6. NON cercare casa nuova se non hai espletato i punti 1,2,3,4 salvo che non abbia la necessità di vendere casa tua per acquistare.

Pubblicità Immobiliare

Hai stabilito il prezzo, hai compreso le tue necessità temporali per la vendita, ora sei pronto per pubblicizzare casa tua.
Il web da questo punto di vista potrà offrirti diverse opportunità. Sono tanti, tantissimi i siti sui quali poter pubblicare annunci. Oltre ai blasonati casa.it, immobiliare.it, subito.it soprattutto per il mercato immobiliare di Bologna ti invito a non trascurare 2torri.it. Localmente è molto seguito.

Ma se non vuoi rischiare una multa fino a 5.000 €, prima di mettere pubblicizzare l’annuncio per casa tua, ricordato che è obbligatorio indicare classe energetica e valore IPE (Indice di Prestazione Energetica).
Tali valori te li può fornire solo un tecnico autorizzato con un attestato APE.
Il costo del certificato di norma è sotto i 300€, puoi trovare molte offerte a tal riguardo con semplici ricerche online “Certificato APE Bologna” ad esempio.

Espletata la burocrazia, concentrati sull’annuncio che pubblicherai: deve essere attraente e persuasivo. Il titolo e le immagini giocano un ruolo fondamentale soprattutto per il primo approccio alla quale deve seguire anche una descrizione che susciti curiosità, chiarisca i benefici per i potenziali acquirenti, che non crei false aspettative ma che sia attinente. Molta cura nelle foto! Evita di usare il tuo cellulare, ogni ambiente in ordine ed agghindato. NON copiare annunci di altri. Riciclare descrizioni scritte per altri immobili non porta vantaggi. I motori di ricerca apprezzano l’univocità del contenuto penalizzando la visibilità di contenuti copiati.

Conformità Urbanistica ed Edilizia dell’immobile

Prima di vendere casa tua effettua una perizia di conformità.
Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato in comune.
Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento perchè le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore.
Per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.

Questi aspetti sono molto complessi, gestirli da solo o tralasciarli può essere fonte di molti problemi.
Citiamo solo alcune casistiche a titolo di esempio sui diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

  • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso.
     
  • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
    Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
     
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria

Gestione Visite Casa e Selezione Acquirente

Inizierà la fase delle telefonate e ricezione e-mail per prendere appuntamento per visitare casa tua.
Qui è necessario che ti dai un metodo rigoroso perché devi assolutamente filtrare le persone che ti porti in casa tua per motivi di sicurezza ma anche per evitare appuntamenti perditempo di persone a cui piace solo fare “turismo immobiliare”.
Al loro primo approccio sii rigoroso e chiedi alcune informazioni che ti faranno subito capire con chi hai a che fare:

  • Da quanto tempo cerchi casa?
  • Acquisterai con mutuo? Se “si”, hai già fatto una verifica in banca? Ha già una pre-delibera?
  • Prima di acquistare devi vendere casa tua?
  • Avete una data entro la quale comprare casa nuova?

Non preoccuparti, non farai scappare il tuo potenziale acquirente.
Stiamo parlando di comprare casa e non caramelle. Dall’esito di queste risposte o si tireranno indietro loro oppure aprirai la porta di casa tua solo a persone “credibili” o quantomeno motivate all’acquisto.
Però sempre attenzione massima! “Persone esperte” che vogliono entrare in casa per fini non propriamente leciti possono anche essere in grado di aggirare tali ostacoli. Un po’ di sensibilità devi svilupparla.

Proposta d’offerta

Se hai finalmente trovato l’acquirente, è arrivato il momento che palesi effettivamente il suo interesse con una proposta d’acquisto. Formalizzare quindi il prezzo offerto, modalità di pagamento, date entro la quale rogitare e fornendo un assegno a te intestato dove si impegna formalmente con una caparra.
Sta a te decidere se accettare l’offerta; rilanciare sulle basi della sua proposta; rifiutare l’offerta.
Per accettare l’offerta dovrai sottoscrivere il documento di offerta controfirmandolo.
Attenzione: tutti i passaggi devono essere in forma scritta (art. 1350 del Codice Civile). Gli accordi verbali non hanno alcun valore!

Registrazione Preliminare

Entro 20 giorni il contratto preliminare va registrato presso l’Agenzia delle Entrate (servono quindi 2 copie) ed è soggetto ad imposta di bollo ed una tassa fissa oltre alle imposte da pagare sulla caparra concordata.
La contrattualistica è tema molto delicato, il consiglio è sempre quello di rivolgersi a professionisti esperti del settore.

Finalmente il Rogito Notarile

Il passaggio di proprietà della casa si effettua avanti al notaio. La sua nomina spetta alla parte acquirente.
L’atto va firmato in sua presenza e contestualmente l’acquirente paga le somme dovute al venditore, le tasse di registro al notaio e la parcella. Il venditore consegna le chiavi al nuovo proprietario.
Se l’atto di vendita è legato alla sottoscrizione del mutuo, nella stessa sede verrà anche siglato il contratto di mutuo.

No Agenzia

Nonostante si possa essere restii ad affidarsi ad un’agenzia immobiliare, qualora tu abbia deciso di rivolgerti ad una di loro, ecco alcuni punti salienti che ti faranno capire se realmente possono aiutarti a vendere casa:

  1. Ti dice solo che pubblica il tuo annuncio sui “migliori” portali immobiliari oppure è in grado di presentarti un piano marketing per proporre sul mercato casa tua al giusto target?
  2. Ti supervaluta casa tua solo per abbindolarti o ti presenta un’analisi che giustifichi la sua valutazione?

Collabora con le altre agenzie? Perché la collaborazione aumenta la velocità di vendita ed il livello di servizio offerto, ma è pur vero che devono rinunciare ad una parte dei loro profitti. Se non collaborano, non ti stanno offrendo il servizio che meriti per raggiungere i tuoi obiettivi.

Se desideri ulteriori chiarimenti, contattaci compilando il modulo che segue:

 

Dati personali

* Nome
Cognome
* Email
* Telefono
Cellulare
Fax

Dati immobile

Contratto
Categoria
Tipologia
Comune
Zona
Prezzo
Totale mq
Descrizione